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Altbausanierung Rat von Experten

Altbau sanieren – typische Schwachstellen nach Altersstufen

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Einen Altbau zu kaufen, statt neu zu bauen, bringt etliche Vorteile mit sich: Oft sind die Grundstücke größer geschnitten als heute üblich, viele alte Häuser liegen in gewachsenen Vierteln mit guter Infrastruktur, und theoretisch sind sie sofort bezugsfertig.

Die Kehrseite der Medaille: Altbauten entsprechen häufig nicht den heutigen Baustandards, und dabei hapert es vor allem am energetischen Zustand. Hinzu kommen die aus langem Gebrauch resultierenden Verschleißerscheinungen, eine unzureichende Elektro-Installation, veraltete Heiztechnik und zuweilen eine ungünstige Raumaufteilung. Mancher Altbau entpuppt sich als echte Wundertüte und steckt voller – oft unangenehmer – Überraschungen.

Da sich die Bautechnik mit der Zeit fortentwickelt und auch gewissen Moden folgt, kann man Bestandsbauten allerdings recht gut nach Altersstufen differenzieren: In bestimmten Jahrzehnten finden sich bestimmte Bausünden oder Versäumnisse besonders häufig. Das gibt Althaus-Käufern die Chance, sich von vornherein auf typische Schwachstellen einzurichten und bei der Besichtigung gezielt auf solche bekannte Mängel zu achten. Und wer die Katze im Sack kaufen muss – etwa weil er einen Altbau geerbt hat –, der weiß ebenfalls von vornherein, was ihn erwarten kann.

Wir haben hier einige typische Mängel zusammengestellt, die sich bei Häusern aus den 50er, 60er, 70er und 80er Jahren finden, also bei den Häusern, die in größerer Zahl auf dem Immobilien-Markt angeboten werden und sich häufig noch in unsaniertem Zustand befinden. Die Einteilung darf man dabei nicht zu starr verstehen, denn die Entwicklung der Baupraxis verläuft fließend – wer sich etwa für ein Haus aus den frühen 60er Jahren interessiert, sollte sich auch die häufigen Schwachstellen der 50er-Jahre-Häuser ansehen.

Zusätzlich gilt: Wenn ein Haus zwischenzeitlich saniert wurde, spielt auch der Zeitpunkt dieser Instandsetzung eine Rolle. Denn dann können sich einige typische Schwächen dieser Zeit bei der Sanierung ausgewirkt haben.

 
 

Häuser aus den 50er Jahren

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Die Zahl der 50er-Jahre-Häuser, die noch nicht saniert sind, schrumpft stetig. Meist gab es hier im Laufe der Zeit schon einen Eigentümerwechsel und eine mehr oder weniger umfangreiche Sanierung. Trotzdem findet man immer noch entsprechende Altbauten im Urzustand. Die Mängel erklären sich hier ganz logisch aus der Entstehungszeit: Das Geld war knapp, die Materialvielfalt eingeschränkt, zugleich hielten sich die Ansprüche der Bauherren noch in Grenzen. Auf diese typischen Schwachstellen müsst Ihr Euch einstellen:

Altbausanierung 1-2-do WissenAufteilung: Die Grundrisse sind häufig sehr kleinteilig, die Innenräume wirken eng und dunkel.

Maßnahmen: Wenn der Platzbedarf insgesamt ausreicht, kann man mit Wanddurchbrüchen und dem Vergrößern von Fensteröffnungen mehr Weite und Licht ins Haus bringen. Ist zu wenig Platz vorhanden, sollte man an einen Anbau denken – die Grundstücke bieten oft den nötigen Platzdafür.

Wände: Außenwände und Trennwände sind in der Regel aus preiswerten Materialien mit geringen Wandstärken hergestellt. Das führt zum einen zu einer mangelhaften Wärmedämmung. Zum anderen ist der Schallschutz oft unzureichend, die Häuser sind sehr hellhörig.

Maßnahmen: Gegen zu hohe Wärmeverluste hilft eine Außendämmung. Allerdings darf man bei einem 50er-Jahre-Haus nicht erwarten, dass man mit vertretbarem Aufwand einen NeubauStandard erreicht. Deutliche Verbesserungen im Energieverbrauch sind jedoch in jedem Fall zu realisieren. Da die energetische Sanierung eines solchen Hauses eine komplexe Aufgabe darstellt, gehört sie unbedingt in die Hände eines erfahrenen Planers.

Der Schallschutz im Inneren lässt sich oft mit Vorsatzschalen in Trockenbauweise verbessern. Dabei sollte man jedoch berücksichtigen, dass ohnehin kleine Räume dadurch noch weiter an Fläche verlieren können. Die Raumaufteilung und die Schalldämmung sollten also insgesamt betrachtet und im Ganzen gelöst werden.

Altbausanierung 1-2-do WissenDach: Sofern auf dem Dach noch die erste Eindeckung liegt, ist sie mit großer Wahrscheinlichkeit undicht oder insgesamt erneuerungs-bedürftig. Das gleiche gilt für die Dachentwässerung – Regenrinnen und Fallrohre.

Hinzu kommt der Dachstuhl als Problemquelle: Die Querschnitte der Sparren reichen meist für eine Dämmung zwischen den Sparren nicht aus, ein gängiger Weg zu einer Dachdämmung ist damit versperrt. Vor allem in den östlichen Bundesländern kann der Dachstuhl mit giftigen Holzschutzmitteln kontaminiert sein.

Maßnahmen: Häufig kommt man um eine Neueindeckung nicht herum. Ist der Dachstuhl noch intakt, lässt sich diese Maßnahme mit einer Dämmung auf den Sparren verbinden. Soll an das Haus angebaut und das Dach des Anbaus in das des Hauptgebäudes einbezogen werden, ist eine komplette Erneuerung des Dachstuhls und der Deckung die sinnvollste, allerdings auch die teuerste Lösung. Sind Dachdeckung und Dachstuhl tadellos in Schuss, kann man eine Wärmedämmung durch die Dämmung der obersten Geschossdecke realisieren.

Altbausanierung 1-2-do WissenHeizanlage: In den 50er Jahren wurde nicht selten noch mit Einzelöfen geheizt. Zwar ist hier oft schon eine Zentralheizung nachgerüstet worden, doch auch die hat inzwischen teilweise ein hohes Alter erreicht.

Maßnahmen: Einzelöfen werden aus Komfortgründen in der Regel durch eine Zentralheizung ersetzt. Ist eine veraltete Zentralheizung vorhanden, sollte man die Gelegenheit nutzen, über den Wechsel der Energiequelle nachzudenken. Die meisten Heizanlagen lassen sich beispielsweise sehr gut durch eine Pelletsheizung ersetzen.

Der Einsatz von Wärmepumpen oder Solarthermie ist dagegen um so problematischer, je weniger zeitgemäß der Dämmzustand des Hauses ist. Bei einer Sanierung muss auch geprüft werden, ob die Heizkörper zum neuen System passen.

Fenster: Meist besitzen die Fenster Rahmen aus Holz, oft noch aus preiswertem, aber wetterempfindlichem Nadelholz. Die Scheiben sind einfach verglast, die Rahmen dünn.

Maßnahmen: Verbessern lässt sich der Zustand im Grunde nur durch den kompletten Austausch der Fenster. Hier stehen zahlreiche Materialund Ausführungsvarianten zur Verfügung. Allerdings muss ein Fensteraustausch immer zusammen mit dem Dämmzustand betrachtet werden, damit die Sanierung der Fenster nicht zu Tauwasserbildung und Schimmel an den Wänden führt.

Altbausanierung 1-2-do WissenElektro-Installation: Ein Problem der Elektroinstallation kann das Fehlen eines Schutzleiters sein. Bis in die frühen 70er Jahre durfte noch die sogenannte klassische Nullung verwendet werden, bei der die Stromversorgung mit lediglich zwei Adern durchs Haus geführt wurde. Eine Nachrüstpflicht bestand nicht, nur bei nachträglichen Änderungen an der Anlage musste ein normgerechter Zustand hergestellt werden – verlassen darf man sich darauf nicht. Ein weiteres Problem besteht bei einem schon lange genutzten Haus in der Möglichkeit, dass Eigentümer und Bewohner über die Jahrzehnte Provisorien installiert, Anlagenteile hinzugeflickt oder unfachmännische Installationen ausgeführt haben.

Ansonsten sind zu wenige Stromkreise, zu schwache Absicherung und zu wenige Steckdosen an der Tagesordnung.

Maßnahmen: Hier führt kein Weg an der gründlichen Prüfung durch einen Profi vorbei – sinnvollerweise schon vor dem Kauf. Entdeckt Ihr bei der Besichtigung einzelne Steckdosen ohne Schutzkontakt, dann sollten bei Euch die Alarmglocken klingeln – die Ausgaben für eine Sanierung der Elektroinstallation darf man dann vorsichtshalber bereits einplanen.

Wasser-Installation: Vereinzelt sind noch Trinkwasser-Rohre aus Blei anzutreffen. In diesem Punkt dürften allerdings in der Zwischenzeit die meisten Installation saniert worden sein. Bei Leitungen im ursprünglichen Bauzustand muss man außerdem mit Undichtigkeiten durch Korrosion rechnen – sowohl bei Frischwasserals auch bei Abwasserleitungen.

Maßnahmen: Bei der Hausbesichtigung sollte man auf Warnzeichen achten: Flecken oder feuchte Stellen auf Wänden im Bereich von Steigleitungen und Fallrohren deuten auf Undichtigkeiten hin. Auch muffiger Geruch in Kellerräumen kann ein Anzeichen für einen verborgenen Rohrbruch sein. Im Schadensfall ist eine komplette Erneuerung der Installation zu erwägen – ein einzelner Rohrbruch ist nicht selten der erste in einer ganzen Reihe weiterer.

Warmwasserbereitung: Alte Gas-Durchlauferhitzer, Gas-Badeöfen oder elektrische Warmwasserspeicher sind nicht mehr effizient.

Maßnahmen: Sofern die Warmwasserversorgung nicht von der Heizung übernommen werden soll, empfiehlt sich ein Austausch dezentraler Warmwassergeräte, beispielsweise gegen elektronische Durchlauferhitzer. Das kann aber in vielen Fällen auch nach und nach geschehen.

 

 

Häuser aus den 60er Jahren

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In den 60ern zeigte sich die wirtschaftliche Situation bereits deutlich entspannt. Entsprechend kamen vielfältige Baumaterialien zum Einsatz, die Grundrisse wurden großzügiger, die Räume heller. Energie war damals allerdings auch günstig und im Überfluss verfügbar – entsprechend wenige Gedanken verschwendete man an den sparsamen Umgang damit.

Wände: Die Wandquerschnitte sind auch in den 60er Jahren noch gering. Zwar bieten vermehrt eingesetzte Baustoffe wie Kalksandstein einen besseren Schallschutz, der Wärmeschutz wird aber nach wie vor weitgehend ignoriert. Problematisch in dieser Hinsicht sind auch die für den Lichteinfall in Treppenhäuser gerne verwendeten Glasbausteine. In Außenwände eingebundene Betonteile – vor allem in Mehrfamilienhäusern – können Kältebrücken bilden.

Maßnahmen: Gegen Energieverluste hilft eine zeitgemäße Dämmung. Wie bei den 50er-JahreHäusern sollte sie fachlich sehr sorgfältig begleitet werden. Wände aus Glassteinen kann man durch Fensterwände ersetzen. Wer die Optik erhalten möchte, kann eine Fensterfläche vor die Glassteinwand setzen oder die vorhandenen Steine durch besser dämmende Glassteine ersetzen.

Altbausanierung 1-2-do WissenDach: Auch bei den Häusern aus den 60er Jahren muss man mit Undichtigkeiten rechnen. Die Deckung sollte sich jedoch in einem spürbar besseren Zustand befinden als bei den 10 Jahre älteren Häusern.

Da die Grundrisse inzwischen gewachsen waren und damit die Dachstühle auch größere Strecken überspannen mussten, kann man in vielen Fällen mit größeren Sparrenquerschnitten rechnen, was eine nachträgliche Dämmung erleichtert.

Genau ansehen sollte man sich die Häuser mit Flachdächern, die in den 60er Jahren zahlreicher gebaut wurden. In vielen Fällen wurde hier zwischenzeitlich eine Sanierung durchgeführt, ein Flachdach sollte aber immer genau kontrolliert werden.

Maßnahmen: Oft genügen Reparaturen an der Dachentwässerung oder die Beseitigung kleinerer Undichtigkeiten. Bei größeren Schäden an der Deckung besteht jedoch auch hier Erneuerungsbedarf. Dächer aus den 60ern lassen sich oft zwischen den Sparren dämmen, wenn man dort aufdoppelt oder die Zwischensparrendämmung mit einer Untersparrendämmung kombiniert.

Altbausanierung 1-2-do WissenHeizanlage: In der Regel wird eine Zentralheizung eingebaut sein, wobei nur noch in den seltensten Fällen der erste Heizkessel vorhanden sein dürfte – die meisten mussten zwischenzeitlich wegen der Überschreitung der Abgasgrenzwerte oder aus Verschleißgründen ausgetauscht werden. Trotzdem darf man nicht die heute übliche Effizienz erwarten. Rohrleitungen und Heizkörpern merkt man ebenfalls ihr hohes Alter an.

Maßnahmen: Die gesamte Heizanlage sollte gründlich geprüft werden.

Wird ein Kesseltausch fällig, kann man auch über die Erneuerung der Verteilung und der Heizkörper nachdenken. Der Umstieg auf eine alternative Energiequelle ist ebenfalls erwägenswert.

Fenster: Sofern sich das Haus noch im Ursprungszustand befindet, trifft man in der Regel Holzfenster an, die zwar oft aus dauerhafterem Material als im vorangegangenen Jahrzehnt bestehen, aber ebenfalls nur einfach verglast sind. Stellenweise wurden auch bereits (ungedämmte) Aluminium-Rahmen verbaut.

Maßnahmen: Falls nicht zwischenzeitlich bereits geschehen, ist ein Austausch der Fenster eine sinnvolle Maßnahme zur Energieeinsparung. Dabei sollte aber immer der Dämmzustand der gesamten Außenwandkonstruktion als Ganzes betrachtet werden.

Altbausanierung 1-2-do WissenElektro-Installation: Nicht selten hängen mehrere Räume an einer einzigen, für heutige Verhältnisse zu schwachen Sicherung, Steckdosen sind Mangelware.

Maßnahmen: Wurde während der vergangenen Jahrzehnte nicht nachgebessert, steht eine Erneuerung der Elektroinstallation ins Haus. Das bringt große Komfort-Vorteile und verbessert auch die Sicherheits-Standards. Die Arbeiten bieten auch eine Gelegenheit dafür, Multimedia-Verkabelungen unter Putz zu legen und gegebenenfalls ein sogenanntes Bus-System für die Haussteuerung einzubauen. Lasst außerdem auf Vorrat Leerrohre verlegen – eine Erweiterung der Hausinstallation um weitere Möglichkeiten ist dann in Zukunft einfacher.

Wasser-Installation: Bleirohre sind kaum noch anzutreffen, aber auch Guss- oder Kupferleitungen können durch Korrosion angegriffen oder durch Verkalkung weitgehend verschlossen sein.

Maßnahmen: Bei der Hausbesichtigung sollte man ebenso wie bei einem 50er-Jahre-Haus auf Anzeichen für versteckte Rohrbrüche achten: Flecken, klamme Wände und muffiger Geruch. Sind ohnehin Baumaßnahmen nötig, ist die Erneuerung der Installation sinnvoll.

Warmwasserbereitung: Hier ist veraltete, ineffiziente Technik das größte Problem. Vorhandene dezentrale Warmwassergeräte sind oft Energieverschwender.

Maßnahmen: Jahrzehntealte Durchlauferhitzer oder Warmwasser-Speicher sollte man in jedem Fall austauschen, wenn Heizanlage oder Wasserinstallation ohnehin erneuert werden. Ansonsten kann man damit auch warten, nimmt damit aber unnötigen Energieverbrauch in Kauf.

Asbest: Von den 50er bis in die frühen 80er Jahre hinein wurde für Brandschutzmaßnahmen, aber auch für Ausstattungen wie Deckenplatten, Balkonbrüstungen oder Schuppendächer Asbest verwendet. Der Baustoff ist krebserzeugend und setzt vor allem beim Ausbau in Rahmen von Sanierungsmaßnahmen lungengängige Fasern frei.

Maßnahmen: Sobald auch nur der geringste Verdacht besteht, dass Spritzasbest, Asbestzement-Platten oder andere asbesthaltige Baustoffe von einer Sanierung betroffen sind, sollte man dies durch einen Fachmann prüfen lassen. Betätigt sich der Verdacht, muss ein Fachbetrieb die Entsorgung übernehmen.

 

 

Häuser aus den 70er Jahren

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Ein Trend, der in den 70er Jahren an Fahrt gewinnt, sind Fertigbauten – entweder als Einfamilien-Fertighaus oder im großen Maßstab als Mehrfamilien-Plattenbau. Seit der ersten Ölkrise 1973 wächst das Bewusstsein für den Energieverbrauch eines Hauses. Dämm-Maßnahmen werden immer häufiger ausgeführt, auch wenn sie nicht heutigen Standards entsprechen.

Aufteilung: Die 70er Jahre sind das Jahrzehnt der kleinen Küchen. Einbauküchen waren nun die Regel, und dafür glaubte man nur wenig Fläche opfern zu müssen. Außerdem sind nun häufig sogenannte „Innenbäder“ ohne Fenster anzutreffen. Als Kontrast dazu gibt es im übrigen Haus zuweilen großzügig offene Grundrisse, die das gezielte Beheizen einzelner Räume erschweren können.

Maßnahmen: Wer mit einer kleinen Küche oder einem sehr engen Bad glücklich ist, muss nur wenig ändern. Ansonsten kann man mit Wanddurchbrüchen oder dem Versetzen nichttragender Wände eine Wohnküche schaffen. In Bädern schafft der Austausch einer Badewanne gegen eine Dusche auf einfache Weise mehr Platz. Einen zu offenen Grundriss kann man bei Bedarf mit Leichtbauwänden stärker strukturieren.

Wände: Die Wandquerschnitte werden dicker, vor allem in Fertighäusern sind Dämmschichten anzutreffen. Nach heutigen Maßstäben ist die Dämmwirkung jedoch unzureichend.

Maßnahmen: An erster Stelle steht die Verbesserung des energetischen Zustands. Damit einher geht sinnvollerweise eine optische Erneuerung der Fassade. Hier findet sich – passend zum Designverständnis dieses Jahrzehnts – so manche experimentelle Gestaltung, die heute eher wie eine Geschmacksverirrung wirkt.

Decken: Vor allem wer den Kauf einer Eigentumswohnung in einem Plattenbau erwägt, muss damit rechnen, dass die Geschossdecken aus Spannbeton bestehen, bei dem gespannte Stahlelemente als Armierung eingesetzt wurden.

Maßnahmen: Konkreter Handlungsbedarf besteht nicht. Hier sind nur Einschränkungen bei der Gestaltung hinzunehmen, da etwa beim Abhängen einer Decke die Spannelemente nicht angebohrt werden dürfen.

Altbausanierung 1-2-do WissenDach: Die Deckung von Schräg- oder Steildächern ist meist noch intakt. Die Dachentwässerung kann jedoch Schäden aufweisen. Wenn Dachschrägen bereits gedämmt sind, findet sich oft kurzfaserige Mineralwolle, die in Form von aluminiumkaschierten Heftrandmatten an den Sparren fixiert ist. Flachdächer im Ursprungszustand können undicht sein.

Maßnahmen: Beim Dach ist eine gründliche Inspektion fällig. Regenrinnen und Fallrohre müssen häufig abgedichtet oder erneuert werden.

Flachdächer sollte man besonders genau unter die Lupe nehmen. Eine unzureichende Dämmung von Dachschrägen lässt sich durch besser dämmende Materialien ersetzen. Beim Ausbau des alten Dämmstoffs sollte man sich jedoch mit einem Maler-Overall, Handschuhen und einer Staubmaske gegen Fasern und Staub schützen.

Heizanlage: Im wesentlichen gilt hier das Gleiche wie für Heizanlagen der 60er Jahre, mit dem Unterschied allerdings, dass der Zahn der Zeit noch nicht so stark an der Installation genagt hat. Veraltet ist aber in den meisten Fällen die Regelungstechnik. Häufiger sind jetzt Fußbodenheizungen anzutreffen – sie können verschlammt sein.

Maßnahmen: Hier sollte man sich von einem Heizungsbaubetrieb beraten lassen und zumindest Thermostatventile installieren. Ob ein Kesseltausch fällig ist, hängt vom Zeitpunkt der letzten Erneuerung ab. Ebenso die Überlegungen zum Umstieg auf alternative Energiequellen. Letzteres fällt übrigens in den Häusern leichter, die über eine Fußbodenheizung verfügen und deren Heizanlage damit eine niedrigere Vorlauftemperatur verträgt. Fußbodenheizungen sollte man bei beeinträchtigter Heizleistung durchspülen lassen.

Fenster: Auch in Häusern aus den 70er Jahren sind häufig noch Holzfenster vorhanden – allerdings oft aus nahezu unverwüstlichem Tropenholz. Die Verglasung besteht in der Regel noch aus einfachen Scheiben, teils ist aber auch bereits eine Doppelverglasung anzutreffen. Fensterrahmen aus Aluminium sind in der Regel noch ungedämmt, Kunststoffrahmen können durch die UV-Strahlung des Sonnenlichts unansehnlich geworden sein.

Maßnahmen: Sofern Tropenholzfenster nicht verzogen sind, kann man sie mit neuen, wärmedämmenden Scheiben versehen lassen. Das gilt auch für die wenig leistungsfähige Doppelverglasung aus dieser Zeit. Seinerzeit verbaute Alurahmen sind anfällig für Kondenswasser, Kunststoffrahmen oft unschön oder auch verzogen. Hier wird man sich im Zweifel eher für den Komplettaustausch entscheiden.

Elektro-Installation: In den 70er Jahren hat man nicht mehr ganz so sparsam installiert wie in den 60er Jahren, veraltet kann die Installation trotzdem sein. Das gilt vor allem nach wie vor für

die Zahl der einzelnen Stromkreise und der Steckdosen.

Maßnahmen: Manches an Installationstechnik wie beispielsweise FI-Schutzschalter lässt sich nachrüsten. Wenn zeitgemäßer Komfort gewünscht wird, empfiehlt sich jedoch eine Modernisierung der Anlage zumindest in Teilen.

Wasser-Installation: Mit größeren Schäden ist vorwiegend in Gebieten mit sehr hartem Wasser zu rechnen. Dort setzen sich Rohre, vor allem Warmwasserleitungen schnell zu. Ansonsten zeigt sich die Situation in der Regel entspannter als bei älteren Häusern. Die Armaturen in Bädern und Küchen haben jedoch meist ihre beste Zeit hinter sich.

Maßnahmen: Hier reagiert man am besten auf konkrete Schäden. Originalarmaturen entsprechen meist nicht mehr dem heutige Geschmack und lassen sich leicht austauschen.

 

 

Häuser aus den 80er Jahren

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Obwohl diese Häuser nach den Energiepreissteigerungen der 70er Jahre errichtet wurden, finden sich bei ihnen noch zahlreiche Untugenden dieses Jahrzehnts – allerdings in abgemilderter Form. Der Aufwand bei Renovierung und Sanierung ist also in der Regel weniger groß. Und er lohnt sich, denn in Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Energieberater lässt sich oft schon ein Konzept finden, mit dem ein 80er-Jahre-Haus bei vertretbarem Aufwand auf einen sehr vorzeigbaren Standard gebracht werden kann.

Aufteilung: Kleinstküchen und -bäder sind noch anzutreffen, ebenso häufig aber auch großzügigere Gestaltungen, etwa mit offenen Koch-Wohn-Essbereichen. Die Vielfalt ist hier sehr groß.

Maßnahmen: Im günstigsten Fall ist nichts zu tun. Ansonsten gelten ganz nach Geschmack die Möglichkeiten, die sich bei den 70er-Jahre-Häusern eröffnen.

Wände: Mit den beiden Fassungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 und 1982 wurden erstmals Mindeststandards für den Energieverbrauch und die entsprechende Konstruktion von Häusern gesetzt. Deshalb finden sich in 80er-Jahre-Häuser meist ausreichende Wandquerschnitte und fast durchweg dämmende Konstruktionen. Oft sind mehrschalige Wände oder vorgehängte Fassaden anzutreffen. Die Dämmung entspricht jedoch nicht heutigen Ansprüchen.

Maßnahmen: An erster Stelle steht die weitere Verbesserung des Dämmzustands. Da die Konstruktion der Häuser sehr vielfältig sein kann, sollte diese Maßnahme zusammen mit einem Fachmann geplant werden.

Altbausanierung 1-2-do WissenDach: Hier sind keine großen Überraschungen zu erwarten, Mängel sind bei einer einfachen Inspektion auszumachen. Aufmerksam sollte man aber dann hinsehen, wenn ein Dach aus dieser Zeit durch den Eigentümer zu Wohnraum ausgebaut wurde. Die Dämm-Materialien waren seinerzeit nicht auf Heimwerker zugeschnitten, die Verfahren noch nicht so weit entwickelt wie heute. Deshalb kam es stellenweise zu Fehlkonstruktionen, die die Gefahr von Bauschäden nach sich ziehen.

Maßnahmen: Genau hinsehen, am besten gemeinsam mit einem Sachverständigen.

Altbausanierung 1-2-do WissenHeizanlage: In der Regel sind die Anlagen hier intakt. Die Wahrscheinlichkeit ist jedoch recht hoch, dass noch der erste Heizkessel in Betrieb ist und sich dessen Lebenszeit dem Ende zuneigt.

Maßnahmen: Neben einem kritischen Blick auf den Kessel sollte die Aufmerksamkeit auf der Regel- und Verteiltechnik liegen. Thermostatventile, soweit vorhanden, müssen auf Funktion geprüft oder nachgerüstet werden. Mit einer geregelten Pumpe und ggf. durch einen hydraulischen Abgleich lässt sich der Heizungsbetrieb sparsamer gestalten.

Fenster: In der Regel sind die Fenster intakt, die Verglasung entspricht aber noch nicht aktuellen Standards.

Maßnahmen: Ob hier eine Änderung notwendig und wirtschaftlich ist, muss ein Gespräch mit einem Energieberater klären. Sollten noch sehr schwach dämmende Fenster eingebaut sein, kann sich eine Sanierung durchaus lohnen – vor allem dann, wenn ohnehin umfassende Maßnahmen zur Verbesserung des Wärmeschutzes geplant sind. Wird damit aber nur eine minimale Verbesserung erreicht, kann man ohne weiteres zuwarten.

Elektro-Installation: Häuser aus den frühen 80er Jahren weisen oft die gleichen Probleme auf wie 70er-Jahre-Häuser: zu wenige Stromkreise, zu wenige Auslässe, fehlende Schutzeinrichtungen. Intakt sollte die Anlage aber sein.

Maßnahmen: Ob hier eine Erweiterung oder teilweise Erneuerung notwendig ist, richtet sich nach den Komfortansprüchen des Käufers. Es schadet nicht, vom Elektriker einen sogenannten E-Check durchführen zu lassen.

Wasser-Installation: Größere Probleme sind nicht zu erwarten. In Gegenden mit sehr hartem Wasser können sich Leitungsquerschnitte jedoch schon deutlich verringert haben.

Maßnahmen: Wie die Situation vor Ort ist, lässt sich oft herausfinden, indem man Nachbarn nach deren Erfahrungen befragt. Und natürlich halten auch die Wasserversorger Daten über die Wasserqualität bereit.

 

Schadstoffe in Häusern

 

Bei den einzelnen Jahrzehnten wurde es stellenweise bereits angesprochen: Je älter ein Haus ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass bei Bau oder Sanierung Baustoffe und Bautenschutzmittel verwendet wurden, die heute nicht mehr zulässig sind. Das können giftige Holzschutzmittel ebenso sein wie schadstoffhaltige Teppichkleber oder der erwähnte Asbest. In Häusern mit Feuchteschäden sind auch Schimmelsporen eine Gefahrenquelle.

Wenn in dieser Richtung Verdachtsmomente bestehen und Ihr wirklich auf Nummer sicher gehen möchtet, beauftragt einen Fachgutachter mit einer Begehung. Das weitere Vorgehen sollte dann von dessen Einschätzung abhängen. Wenn das auf dem Verhandlungsweg erreichbar ist, sollte man sich außerdem vom Vorbesitzer vertraglich zusichern lassen, dass weder bekannte giftige Stoffe im Haus verbaut wurden noch sich Altlasten auf dem Grundstück befinden. Auf den letzteren Punkt sollte man keinesfalls verzichten.

(Hans Altmeyer)

Fotos: 50er Siedlungshaus vorher/nachher, Schaden am Dach Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.; Foto: Verband Privater Bauherren; „Verbastelter“ Dachausbau, Heizungs-Besichtigung; Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.  Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.; Brennstoff-Alternative Pellets; Foto: Deutsches Pelletinstitut; Prüfung Elektroinstallation Foto: E-Check; Foto: Deutsches Pelletinstitut; Heizkröper-Tausch vorher/nachher Foto: Kermi
Foto: tdx/Mein Ziegelhaus; Alter Dachstuhl innen Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.; Defekte Fassade Foto: Gutjahr; Mangel an Steckdosen, Erneuerung Elektro vorher/nachher Foto: E-Check, Foto: Verband Privater Bauherren, Foto: Initiative Elektro+; Räume teilen Foto: Knauf; Heizungs-Regeltechnik; Heizkörper und Verteilung prüfen Foto: VdZ; Dachentwässerung prüfen; Foto: Verband Privater Bauherren; Untersparren-Zusatzdämmung Foto: www.dach.de; 60er/70er Mehrfamilienhaus Foto: SXC.


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