Werde Mitglied in der großen deutschen Heimwerker-Community!
Jetzt anmelden!
 

Worauf ist beim Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie zu achten?

18.03.2014, 19:35
Hallo,

mein Partner und ich wollen eine Stdtwohnung kaufen. Wir haben eine Wohnung in einer tollen Lage gesehen, die rund 30-40% günstiger ist als vergleicbare Wohnungen in der Gegend. Zum regulären Preis könnten wir uns keine Wohnung in der Lage leisten. In dem Kaufpreis ist der Renovierungs-/Modernisierungsbedarf mit eingerechnet. Es bestehe kein Investitionsstau im Gebäude.

Wir überlegen die Immobilie (80qm, 3 Zimmer, KDB) zu kaufen, selbst einziziehen und dann mit günstigem Kfw Kredit die Wohnung nach unseren Geschmach zu modernisieren zu lassen.

Auf was müssen wir achten bzw sind die größten Kostenfaktoren, die auf uns zu kommen könnten. Was sollten wor erfragen?

Ich dachte auch schon bei einer 2. Besichtigung einen "Fachmann" mitzunehmen. Wo findet man denn einen Fachmann bzw wen spricht man da an, wenn man niemanden im Bekantenkreis hat?


Für Tipps sind wir dankbar!!
 
Eigentumswohnung, Sanierung Eigentumswohnung, Sanierung
Bewerten: Bewertung 0 Bewertungen
54 Antworten

Die besten Antworten

Sachverständiger ungleich Bekannter. Das ist wichtig. Denn ihr braucht jemanden der euch gnadenlos die Wahrheit sagt und nicht vorbelastet durch eure Ideen und Pläne ist.

Ansonsten: In welchem Zustand sind

- Türen und Fenster?
- Heizkörper, Ventile und Zuleitungen?
- Eigene Heizung und Pumpen? Wartung? Restlebenserwartung?
- Elektrik (Alter? Sicherungen? FI? Erdung oder Nullung? Anzahl, Lage und Zustand der Dosen?)?
- Warm-, Kalt- und Abwasser?
- Wände (Risse und wenn ja woher? Anzahl alte Schichten? Leimfarbe?)?
- Decken (siehe Wände)?
- Böden (Aufbau? Ebenheit?)?
- Abdichtung der Fenster?

Besteht Schimmelgefahr an Außenwänden, Laibungen und Ecken? Gab es Feuchte-/Wasserschäden?

Wer sagt dass es keinen Renovierungs-/Innovationsstau gibt? Und warum sagt er das?

Und dann solltet ihr euch die Kreditbedingugen der KfW sehr genau durchlesen. Ihr braucht dafür eine "Hausbank" (muss nicht die Girokonten-Bank sein).
Wer sagt dass kein Renovierungsstau an den Gemeinschaftanlagen besteht?
Mit 40% Nachlass verkauft niemand eine Wohnung bei der nur gestrichen werden muss.

Wie viele Parteien sind im Haus?
Wie viele Wohnungen werden von den Eigentümern bewohnt?
Wie viele Wohnungen werden vermietet?
Wie ist die Lage?
Wie ist die Gegend?
Welche Pläne bestehen für die Gegend (neu Landebahn, Eisenbahn, Autobahn,...)?
Gibt es für die von euch geplanten Vorhaben überhaupt "günstige KfW-Kredite"?
Könnt ihr euch den Kredit leisten falls einer von euch Arbeitslos wird?
Wie plant ihr die Abwicklung im Trennungs- oder Todesfall? Bei "wilden" Ehen ist das anders als bei den standesamtlichen Verträgen geregelt.
Wann war die letzte Kernsanierung der Wohnung (Strom, Wasser, Heizung ggf. Gas)?
Wann war die letzte Grundsanierung des Hauses (siehe oben + Dach)?
Bei manchen Renovierungen kann Zustimmungspflicht durch die Eigentümergemeinschaft bestehen.
Woody  
Hierfür ist ein Bausachverständiger zuständig.

Zu achten ist insbesondere immer auf Feuchte, Schimmel, Zustand der Fenster, elektrische Anlage (Sicherungskasten gibt Hinweise, wie alt die Elektrik schon sein könnte). Kellerräume (feucht?). Außenwände des Hauses geben auch Hinweise auf die Bausubstanz und allfällige Wasserschäden.

Soviel in Kürze was mir dazu einfällt.

 

Wer sagt dass kein Renovierungsstau an den Gemeinschaftanlagen besteht?
Mit 40% Nachlass verkauft niemand eine Wohnung bei der nur gestrichen werden muss.

Wie viele Parteien sind im Haus?
Wie viele Wohnungen werden von den Eigentümern bewohnt?
Wie viele Wohnungen werden vermietet?
Wie ist die Lage?
Wie ist die Gegend?
Welche Pläne bestehen für die Gegend (neu Landebahn, Eisenbahn, Autobahn,...)?
Gibt es für die von euch geplanten Vorhaben überhaupt "günstige KfW-Kredite"?
Könnt ihr euch den Kredit leisten falls einer von euch Arbeitslos wird?
Wie plant ihr die Abwicklung im Trennungs- oder Todesfall? Bei "wilden" Ehen ist das anders als bei den standesamtlichen Verträgen geregelt.
Wann war die letzte Kernsanierung der Wohnung (Strom, Wasser, Heizung ggf. Gas)?
Wann war die letzte Grundsanierung des Hauses (siehe oben + Dach)?
Bei manchen Renovierungen kann Zustimmungspflicht durch die Eigentümergemeinschaft bestehen.

 

Hi, Fernton hat ja schon wichtige Fragen erwähnt; lasst Euch die Eigentümerversammlungs- Protokolle der letzten 5 Jahre zeigen; darin steht i. d. R. mehr als deutlich, woran es im Haus mangelt.

Gruß Renova

 

Warum sollte jemand auf 40% verzichten in der heutigen Zeit, wo die Immobilienpreise gerade so durch die Decke schießen? Möglicherweise stecken Fehler im Detail, die ihr ohne Fachmann nicht erkennen könnt. Ich würde, wie Woody vorgeschlagen hat einen Bausachverständigen zu einer Besichtigung mitnehmen. Der kann euch schonmal die offensichtlichen aber auch versteckten Mängel ausfindig machen. Anhand der Mängelliste kann er euch dann auch schon einmal hochrechnen, was eine Sanierung kosten würde.

Wenn man da zu blauäugig rangeht, kommen die Überraschungen garantiert bei der Renovierung.

Protokolle der Eigentümerversammlung ist auch ein guter Ansatz (gibt es Rücklagen?)

P.S.: Habe ich noch vergessen. Oftmals winken Eigentümer mit angeblich unabhängig erstellten Preisgutachten, die oft einen weitaus höheren Preis darstellen, als gefordert wird und schon meint man ein Schnäppchen zu machen. Ich empfehle bei solchen Gutachten immer die Quelle zu überprüfen.

 

Geändert von nirosta (18.03.2014 um 21:27 Uhr)
Sachverständiger ungleich Bekannter. Das ist wichtig. Denn ihr braucht jemanden der euch gnadenlos die Wahrheit sagt und nicht vorbelastet durch eure Ideen und Pläne ist.

Ansonsten: In welchem Zustand sind

- Türen und Fenster?
- Heizkörper, Ventile und Zuleitungen?
- Eigene Heizung und Pumpen? Wartung? Restlebenserwartung?
- Elektrik (Alter? Sicherungen? FI? Erdung oder Nullung? Anzahl, Lage und Zustand der Dosen?)?
- Warm-, Kalt- und Abwasser?
- Wände (Risse und wenn ja woher? Anzahl alte Schichten? Leimfarbe?)?
- Decken (siehe Wände)?
- Böden (Aufbau? Ebenheit?)?
- Abdichtung der Fenster?

Besteht Schimmelgefahr an Außenwänden, Laibungen und Ecken? Gab es Feuchte-/Wasserschäden?

Wer sagt dass es keinen Renovierungs-/Innovationsstau gibt? Und warum sagt er das?

Und dann solltet ihr euch die Kreditbedingugen der KfW sehr genau durchlesen. Ihr braucht dafür eine "Hausbank" (muss nicht die Girokonten-Bank sein).

 

Janinez  
es wurde hier ja schon fast alles gesagt, ich kaufe ja auch immer wieder mal, aber bei 40 % unter Normalpreis klingen bei mir alle Glocken, außer bei einer Versteigerung. Ja und dann stellt sich die Frage, warum eine Wohnung so runtergewirtschaftet ist, daß man sie sooo billig hergeben muss - da stimmt was nicht. Wo ist das Objekt?
Vor einigen Jahren hat eine Bank in einem Hochhaus auch sehr sehr günstig Wohnungen verkauft, obwohl der Abriss schon beschlossen war. Dieses Jahr wird es abgerissen und Den Eigentümern bleibt nur noch der Grund

 

Janinez  
ach ja welches Baujahr, besteht Denkmalschutz? wie sehen die Keller aus, riechen sie modrig- feucht?, Wie sieht es mit Sondereigentum und eingetragenen Rechten im Grundbuch aus?

 

Zitat von dina78
Hallo,

mein Partner und ich wollen eine Stdtwohnung kaufen. Wir haben eine Wohnung in einer tollen Lage gesehen, die rund 30-40% günstiger ist als vergleicbare Wohnungen in der Gegend. Zum regulären Preis könnten wir uns keine Wohnung in der Lage leisten. In dem Kaufpreis ist der Renovierungs-/Modernisierungsbedarf mit eingerechnet. Es bestehe kein Investitionsstau im Gebäude.
Dann wirst du sicher mehr als die 30-40% Preisersparnis für die Renovierung ausgeben müssen. Die Wohnung wird nur so billig verkauft weil sie sonst niemand kauft.

Zitat von dina78
Wir überlegen die Immobilie (80qm, 3 Zimmer, KDB) zu kaufen, selbst einziziehen und dann mit günstigem Kfw Kredit die Wohnung nach unseren Geschmach zu modernisieren zu lassen.
Den KFW Kredit gibt es nur für die Energetische Sanierung. In einer Wohnung bleiben dafür höchstens die Fenster übrig. Vorausgesetzt ihr dürft die einfach so Tauschen.

Zitat von dina78
Auf was müssen wir achten bzw sind die größten Kostenfaktoren, die auf uns zu kommen könnten. Was sollten wor erfragen?
Wenn ihr die Wohnung Trotz Risiko wollt solltet ihr unbedingt einen Bausachverständigen mitnehmen der auch ein Sanierungskonzept inklusive der zu erwartenden Kosten erstellt.
Ok der Kostet erstmal aber er hilft euch dabei eventuell nicht einen großen Fehler zu machen. Und falls ihr das angeht solltet ihr noch einen Ordentlichen Finanziellen Puffer haben.
Wenn ihr Zahlen habt dann mal nüchtern überlegen ob eine Moderne Energieeffiziente Wohnung nicht eventuell günstiger ist oder sich durch die niedrigeren Verbrauchskosten nicht schon nach einigen Jahren günstiger ist.

 

Das Verhältnis innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist auch nicht zu verachten. Es gibt Gemeinschaften, die nur noch über den Rechtsanwalt miteinander sprechen.

 

Als ich mich 2011 mit dem Kauf einer gebrauchten Immobilie beschäftigt habe, war für mich schnell klar, daß ich niemals in der Lage sein werde die Bausubstanz auch nur ansatzweise korrekt zu beurteilen.

Die Immobilen die ich gesehen habe machten auf mich keinen schlechten Eindruck, aber spätestens bei einer zweiten Besichtigung hätte ich einen Fachmann (Architekt mit umfangreicher Erfahrung aus der Altbausanierung) dabei gehabt. Kostenpunkt ein paar hundert Euro. Im Vergleich zu den Kosten einer Immobilie und möglicher für Laien nicht erkennbarer Probleme ein echtes Schnäppchen.

Später haben wir dann übrigens doch neu gebaut.

 

Hallo,

herzlichen Dank für die vielen Kommentare und Tipps!!

Wir werden eine erste Besichtigung ohne Sachverständiger machen, um zu sehen, ob das wirklich eine Wohnung ist, in der wir uns vorstellen könnten zu wohnen. Wenn das der Fall ist, werden wir einen Sachverständigen mitnehmen (ich habe gesehen, dass hier dann rund 300-350€ auf uns zukommen - aber ich denke das Geld ist gut investiert).

Die Wohnung kostet übrigens 189k plus 17k Parkplatz. Sanierte Wohnungen findet man in der Gegend für rund 300k aufwärts. Unser Budget liegt bei rund 240k.

 

Zitat von Markus79
Dann wirst du sicher mehr als die 30-40% Preisersparnis für die Renovierung ausgeben müssen.
Sie sagt, dass Renovierungskosten bereits eingerechnet sind.

 

Bei dem Schnäppchenpreis müssten die Interessenten dem Verkäufer die Bude einrennen. Wie ist denn das Intreresse so?

 

Ich denke, die Wohnung ist ganz schnell Weg. Ich bin mir gar nicht sicher, ob wir überhaupt einen 2. Besichtigungstermin mit Sachverständiger bekommen oder direkt jemand kauft, der sich mit Sanierungen auskennt und die Wohnung dann saniert und renoviert wieder verkauft.

 

Zitat von Flachkoepper
Sie sagt, dass Renovierungskosten bereits eingerechnet sind.
Vermute mal das die Renovierungskosten von den Vergleichbaren Wohnungspreisen abgezogen sind.

 

Themen-Optionen Thema durchsuchen
Ansicht