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Hausfinanzierung komplett auf Kredit?

10.04.2014, 21:22
Geändert von Timmestie (08.05.2014 um 05:59 Uhr)
Denkt ihr, dass man eine Hausfinanzierung komplett auf Kredit eingehen kann oder muss man praktisch unkündbarer Beamter sein, um das Risiko einzugehen? Will es immerhin mal selber besitzen und nicht raus geschmissen werden! Also auf http://www.hausfinanzierung-ohne-eigenkapital.biz kann man dann beispielsweise eine ganze Liste vergleichen mit Tarifen.
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61 Antworten
Das hängt von Dir und Deinem Beruf ab. In meinem Job herrscht seit einiger Zeit Fachkräftemangel, ich würde also jederzeit (wenn auch nicht in der Umgebung) wieder Arbeit finden.

 

Kommt auch ein bisschen drauf an, wie gut deine Bank dich kennt. Ich habe meinen Kredit bei meiner Hausbank trotz schwankender, befristeter Beschäftigungsverhältnisse bekommen, weil die Kontoführung immer sauber war und meine Familie da schon lange ist. Bei einer anderen Bank hätte ich den nicht bekommen. Wir sind da allerdings nur im 5-stelligen Bereich mit ca. 30% Eigenkapital. Einen 6-stelligen Kredit mit langer Laufzeit hätte ich in meiner Situtation nicht aufgenommen

Einige Risiken kannst du auch über die entsprechenden Versicherungen abfangen.

 

Ekaat  
Als ich vor der Frage nach eigenem Herd stand, waren die Sollzinsen so um die 8%; die Zinsen beim Bausparvertrag etwa 4,5%. Ich hatte etwa 50% Eigenkapital (incl. Bausparverträgen). Das war zu einer Zeit, in der man kündigen konnte, ohne eine neue Arbeitsstelle zu haben. Den neuen Job bekam man aus der Wochenendausgabe der örtlichen Zeitung. Andere Zeiten also.
Heute sind die Zinsen viel niedriger, aber die Arbeitsplatz-Sicherheit auch geringer. Wie Ricc schrieb, würde er sich nicht so große Sorgen um einen neuen Job machen; aber selbst er bemerkt, daß die neue Arbeitsstelle nicvht unbedingt in der Umgebung sein würde. Das aber muß sie sein, wenn Du ein Haus gebaut hast. Bedenke, daß Du niemals beim Verkauf das Geld wieder erhältst, was Du hineingesteckt hattest!
Also: Ist Deine Arbeit einigermaßen sicher, kannst Du das angehen; trotzdem würde ich auch in heutiger Zeit zumindest ¼ der Kosten als Eigenmittel ansetzen.

 

Entscheidend ist sicher auch, was Du selber an Arbeit in dein Haus steckst. Ich habe z.B. fast alles in Eigenleistung gemacht und konnte daher die Kosten auf ein Niveau senken, auf das andere noch 50% Eigenkapital legen müssten.

 

Wenn die Beträge klein sind und die monatliche Belastung vergleichbar mit einer entsprechenden Miete könnte das klappen, denn wohnen muss man nunmal. Die Zinsen kann man auch für die ganze Zeit festschreiben, dann ist das Risiko nochmals geringer.
Wenn Du aber flexibel sein musst wegen einem möglichen Jobwechsel, bindet eine Immobilie stark und kann zu großen Verlusten führen. Es ist immer Mist, wenn man verkaufen muss. Wenn 2 Einkommen da sind, ist es nicht schlimm, wenn eines mal ausfällt. Ist nur eines da, ist es schwer.
Fazit: Es kommt darauf an.

 

Bei einer Finanzierung mit weniger als 20% Eigenkapital wird es schwer und die Zinsen steigen. Weiterhin muss mal beachten, das vom Einkommen normal mindestens 50 % des Einkommens übrig bleiben sollen. Dies bedeutet aber auch das man unabhängig von den 50% auch 1200€ frei haben (können auch 1400€ sein, weis die aktuellen Zahlen nicht genau) soll und je weitere Person noch mal ~ 150€.
Das Arbeitsplatzrisiko usw. muss halt auch überdacht werden.
Was Ekaat gesagt hat mit dem Wert des Hauses muss man auch beachten. Wenn man nicht in einem Ballungsgebiet wohnt werden die Häuser z.T. unverkäuflich. Sehe z.B. jede Woche tolle Häuser im oberen Westerwald für wenig Geld. Die Besitzer sind froh wenn sie für 10-15 Jahre alte Häuser noch 70% bekommen und Häuser aus den 60er werden verscherbelt.
Weiterhin solltest Du bei der Finanzierung mehrere Angebot prüfen (Hausbank und noch etliche seriöse Anbieter). Auch den Hauskauf sollte man nicht überstürzen. Auch mal ruhig im Internet die Firma googlen . Gibt einen großen Anbieter der es schon zu mehreren Sendungen im WDR gebracht hat. Trotzdem werden mit denen immer noch Häuser gebaut.

 

Ekaat  
Nochmal zur Vorsicht: Die Finanzgeier reiten Dich, zuzusagen, obwohl da nix Sinnvolles herauskommt! Für die Entscheidung bist Du selbst verantwortlich, und nicht Derjenige, der Dir den Kredit verkaufen möchte. Überlege Dir - in Übereinstimmung mit Deinen Vertrauenspersonen (Eltern, Geschwistern, Freunden) - ganz genau, ob Du das schultern kannst und auch möchtest! Die Entscheidung ist bestimmt nicht einfach! Glaub' mir!

 

Ich habe 2009 mein Bauprojekt begonnen und habe damals trotz niedriger Zinsen den größten Teil selbst aufgebracht und würde es jederzeit wieder tun.
Mein Gedankengang war bzw. ist der, das ich lieber etwas zurück stecke bevor ich den Banken einen Riesen patzen Geld in Form von Zinsen in den Rachen werfe. Und das obwohl ein Onkel von mir Direktor in einer größeren Bank ist

 

Janinez  
Komplett auf Kredit, da freuen sich die Banken, so Du nicht ein mehr als überdurchschnittlicher Verdiener bist, oder es handelt sich um eine spottbillige Immobilie.Jeder der versucht Dir mit unter 30 % Eigenkapital als normal Verdiener einzureden (trotz der derzeit günstigen Zinsen und dnn evtl nur mit 1% Tilgung) Du kannst das schultern ist in meinen Augen ein Verbrecher. Nach einigen Jahren kommt irgendwas daher und man findet diese Immobilien in der Zwangsversteigerung.(Wenn man da was davon versteht, kann man gute Schnäppchen machen )
Wenn Du genug Sicherheiten (mehrere Häuser oder Wohnungen usw.) im Hintergrund hast, dann ist es kein Problem, denn damit zahlen dir diese Objekte das neue Objekt.

 

Versuch das nicht auf Biegen und Brechen durchzuziehen. Man muss kein unkündbarer Beamter sein....Auch die können bei Fehlverhalten fliegen. Es kann in deinem Leben immer etwas passieren, was dich dazu nötigen wird die Immobilie wieder zu verkaufen...das ist nicht geplant, kann aber so kommen.
Als wir gebaut haben, war ich quasi Alleinverdiener bei uns und hab deutlich weniger verdient. Wichtig ist dass du immer nur mit Geld rechnest dass du tatsächlich hast und nicht welches das dir versprochen wird ("Ja natürlich kriegen sie in 2 Monaten die Gehaltserhöhung"...schlag dir das aus dem Kopf!)
Trotz den teilweise dubiosen Angeboten lass dich nicht auf eine Finanzierung von mehr als 100% ein!!! Das GEld für Notar, Grundbuch etc. muss zwingend auf der Seite liegen. Falls deine Finanzierung schief geht, gehst du andernfalls mit einem Minus raus. D.h. dein Haus wird versteigert und hättest auf jeden Fall noch Schulden. Manche Bänker kriegen Boni auf Abschlüsse nicht auf die Nachhaltigkeit der Finanzierung, da gibts leider auch schwarze Schafe.
Ein Haus oder eine Wohnung zu bauen zu kaufen etc sollte immer zum Ziel haben die persönliche Lebensqualität zu verbessern. Das war mein Leitsatz bei allen Entscheidungen. Wenn dann im Ergebnis rauskommt, dass du jeden Cent 2x umdrehen musst, weil das Geld komplett in die Raten geht, dann hast du in meinen Augen was falsch gemacht. Ich bin jederzeit in der Lage (natürlich in gewissen Rahmen) mir etwas zu leisten. Da gibts Dinge die man haben will aber nicht braucht (meine Playstation) und natürlich die Dinge die man unbedingt haben muss (habe mir gestern neue Sommerreifen kaufen müssen) Das gebe ich dir mal als Tipp mit auf den Weg.
Es gibt auch durchaus Vorteile wenn man in Miete wohnt. Im Prinzip wiederspricht eine Immobilienfinanzierung einer wichtigen Rgel der Finanzwirtschaft, nämlich alles (oder das Meiste) seines Kapitals in eine bestimmte Anlage (=Immobilie) zu stecken. Am Finanzmarkt wirst du auch anfangen zu streuen um das Risiko zu verringern. Bei Häusern geht das leider nicht.

...noch eines zum Schluss. Bei allen gutgemeinten Ratschlägen hier und die du vermutlich im Verwandten- und Bekanntenkreis kriegst. Du bist allein für deine Entscheidungen verantwortlich und dich treffen allein die Konsequenzen. Also entscheide DU was richtig für dich ist und lasse dich von anderen nur beraten nicht beeinflussen.

Was ich hier geschrieben habe sind MEINE persönlichen Erfahrungen, die sich auch mit Erfahrungen im Bekanntenkreis decken. Kann durchaus sein, dass das jemand anders sehen mag und das darf er auch ;-)

 

im übrigen. Die 30% Eigenkapital hatte ich auch nicht (waren ca. 20). Aber rechne einfach mal aus was passiert wenn der derzeit günstige Zins nach Ablauf der Zinsbindung 7% ist. Kann durchaus passieren.
Ich empfehle dir Bausparen. Das ist die älteste, langewiligste aber dafür sicherste und beste Art ans eigene Haus zu kommen.

Und leg dir vorher Geld auf die Seite, dass in der Finanzierung nicht berücksichtigt ist. Mein Garten hat mit Garage letztendlich das 10fache gekostet von dem was ursprünglich angesetzt war.(Erklärung dazu spregen hier den Rahmen) und denk dran dass Murphy mitbaut. Dann geh mal das Auto oder die Waschmaschine kaputt.

 

100% Finanzierung heißt erst mal höhere Zinsen als bei einer brauchbaren Eigenkapitalquote.
Wie bei jeder Finanzierung ist die Frage wann du schuldenfrei sein wirst. Vor der Rente muss das Ding klar sein. Je weiter davor um so besser, denn du wirst fürs Alter auch noch einige Rücklagen brauchen.
Wie ist dein/euer Einkommen? Wie sind die Fixkosten? Alleinverdiener? Können Kredit und Fixkosten bedient werden wenn ein Verdiener ausfällt (Arbeitslosigkeit oder Krankheit). Wie lange bist du bereit auf zusätzlichen Spaß wie reisen, neues Auto usw. uu verzichten? Wirst du noch Lebensqualität haben wenn du nur fürs nackte Überleben und die Bank arbeitest?

 

Geändert von Fernton (11.04.2014 um 12:53 Uhr) , Grund: Typos
Woody  
Es wurden dir hier ja schon sehr viele nützliche Hinweise gegeben, welche du unbedingt bei deinen Überlegungen mit einfließen lassen solltest.

Was du noch bedenken solltest, ist die Doppelbelastung für einen gewissen Zeitraum von Haus und Mietwohnung. Wenn irgendwas mit dem Haus schiefgeht, und sei es, dass irgendein Gewerk nicht rechtzeitig fertig wird und damit andere Gewerke behindert, musst du noch länger in deiner Mietwohnung bleiben und Miete bezahlen. Dann können die Kosten im wahrsten Sinn des Wortes explodieren.

Würde ich vor so einer Frage stehen, ganz ehrlich, nein. So ganz ohne eigene Kapitaldecke und Rücklagen würde ich so ein Vorhaben niemals angehen. Liegt aber sicher auch an meiner Generation. Und daran, dass ich nicht mehr vor dieser Wahl stehen werde, da ich mein Elternhaus geerbt habe. Doch auch in dieses habe ich in den letzten 3 Jahren fast 100.000 € an Renovierungskosten gesteckt. Und da war kein neues Dach dabei. Nur das notwendigste wurde saniert und den dzt. Standards teilweise angepasst. Und fast 80% Eigenleistung.

Wie oben schon geschrieben, die Entscheidung per se kann dir niemand abnehmen, aber überlege es dir gut, sehr gut

 

Susanne  
Hallo Timmestie,

Banken finanzieren ungern die vollen 100 Prozent. Das bedeutet nicht nur, dass es schwierig sein kann, eine solche Finanzierung überhaupt zu erhalten, sondern auch, dass der Zinssatz umso höher ausfällt, je geringer der Anteil des Eigenkapitals ist.

Erst, wenn Du trotzdem mit den monatlichen Raten günstiger liegen solltest, als mit einer vergleichbaren Miete in Deiner Nachbarschaft, könnte ein Kauf überlegenswert sein. (Die Immobilienportale bieten Finanzierungsrechner an, bei denen Du dies schon im Vorfeld grob kalkulieren kannst).

Ebenso lohnt sich die Überlegung, wenn Du schon verlässlich absehen kannst, dass Dein Einkommen in den nächsten Jahren deutlich (!) steigt. Etwa, wenn Du gerade eine Aus- oder Weiterbildung abschließt, die Dich über kurz oder lang auf jeden Fall in eine andere Gehaltsklasse befördert, und wenn Du die Raten und Rücklagen trotzdem auch mit Deinem aktuellen Einkommen gut stemmen könntest.

So oder so: Ein Haus zu kaufen, ist immer eine langfristige Verpflichtung, die man nur eingehen sollte, wenn man sich einigermaßen sicher sein kann, die Raten auch auf lange Sicht möglichst mühelos – also mit ausreichend Reserven - tragen zu können.
Vergiss nicht, dass zum Kaufpreis auch noch immer ein ganzer Schwung von Gebühren hinzukommt.
Hinzurechnen solltest Du außerdem Rücklagen für Instandhaltung, Reparaturen und Umbauten, denn es ist ausgesprochen unschön, wenn einem Unvorhergesehenes wie eine defekte Heizung, ein kaputtes Dach oder gar Feuchtigkeitsschäden die komplette Budgetplanung über den Haufen wirft.
Kinder verzichten nur ungern auf Weihnachtsgeschenke „wegen der neuen Heizung“, und auch Erwachsene können und sollten sich nicht auf Jahre/Jahrzehnte hinweg jeden kleinen Wunsch verkneifen müssen. Ein eigenes Haus ist schön, aber man sollte immer noch leben können. Und es mindestens nach Wunsch einrichten und renovieren können, ohne sich dafür auf Jahre hinweg krumm zu legen.

Zumal die Raten für ein zu 100 Prozent finanziertes Haus so hoch liegen dürften – und die Tilgung so niedrig - dass das „Eigenheim“ auch nach Jahrzehnten fleißiger Ratenzahlung noch überwiegend der Bank gehört.

Und im Gegensatz zu einem Vermieter, zahlt die Bank nicht die Reparaturen und Instandhaltung, keine Grunderwerbssteuer, und so weiter... Das Risiko liegt dann komplett bei Dir.

Selbst bei absoluten Schnäppchen solltest Du die Bebauungspläne und Perspektiven der Region in Deine Überlegungen miteinbeziehen. Nicht, dass das idyllische Häuschen übermorgen direkt an einer neuen Umgehungsstrasse steht oder der halbe Ort verwaist, weil ein großer regionaler Arbeitgeber dicht macht oder umzieht. Denn dann bestünde das Risiko, dass das Haus – wie viele hier bereits angemerkt haben – am Ende sogar noch an Wert verliert.
Häuser in den Ballungsgebieten steigen zwar noch immer zunehmend im Wert, aber Immobilien in den begehrten Lagen sind natürlich auch jetzt schon hochpreisig, und ohne Eigenkapital müsste die zu erwartende Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis dann schon sehr hoch sein, damit es sich überhaupt lohnt.

Eines noch: Überschätze nicht Deine Arbeitsfähigkeit und –wiligkeit. Der Tag hat zwar 24 Stunden, aber kalkuliere nicht mit einem eigenen Einsatz, der über Deine Kräfte und Motivation hinausgehen könnte. Irgendwann muss jeder mal ausruhen, und über längere Strecken ist eine Dauerbelastung Arbeit/Hausbau oder Renovierung weder der eigenen Gesundheit, noch der Beziehung oder Familie zuträglich, ganz zu schweigen vom Job.

 

Ohne Eigenkapital ist ein Hauskauf sinnlos, denn du zahlst bis du nicht mehr kannst...ohne an die Folgekosten zu denken...Grundsteuer, Reperatur, Gas, Wasser, Strom usw....Abwasser, Müll, neue Möbel,
Mein Tip...lieber in Miete bleiben, denn alles andere bringt dich um den Schlaf....Du bist nur am Arbeiten für dein Hauskredit und Nebenkosten..

Denn mit einer geringen monatlichen Rate, kommst nicht hin, keine Bank gibt dir in dem Fall für 200 Euro monatlich einen Kredit und oftmals reicht nur das Haus als Sicherheit nicht aus....Wollen mehr haben, ist wirklich so......das meiste von dem Kredit geht für Rückzahlung der Zinsen drauf....Kannst die zwar 10 Jahre fest schreiben lassen, aber trotzdem ist es ein Batzen Geld....

Die KFW Bank hat leider auch einige Förderungen gestrichen....Auch wenn du jetzt noch nicht daran denkst, es nicht der Fall ist, aber bedenke es kann von heute auf morgen mit Krankheit oder AU etwas sein...wer zahlt dann den Kredit ab...zum Schluss müssen deine Kinder noch gerdae stehen dafür..wenn du 80 bist zahlst immer noch....ist nicht böse gemeint..aber es ist so.
Im schlimmsten Fall kommt die Bank und weg ist es.

Ein Haus ist schön, macht aber auch jede Menge Arbeit und erzeugt Kosten mit denen man nicht rechnet...
Gerade in unserem Kreis hier, stehen jeden Tag 2-3 Häuser drinnen zur Zwangsversteigerung, weil die Eigentümer die Raten nicht zahlen können....Ein Haus ist zwar bei der Bank keine Schuld, sondern Hypothek...auch sind mancxhe Banken sehr freundlich, gewähren dir ein halbes Jahr Stop der Zahlung, aber was ist danach ????

Also mein Tip an dich und darum geht es dir ja, dass du Tips bekommst hier...Lass die Finger ohne Eigenkapital von Hauskauf weg...denke nicht was wollen die ich mach es wie ich will...bedenke es kann schneller mit Rückzahlung vorbei sein, wie du denkst...

 

Geändert von Holzkunst (11.04.2014 um 11:45 Uhr)
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