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Angst vor Baumängeln

25.09.2014, 09:44
Ich wohne in einer relativ neuen Wohngegend (die Mehrfamilienhäuser hier wurden vor ca. 10 Jahren gebaut). Darüber hinaus gibt es hier auch eine Vielzahl von Einfamilienhäusern (ältere und neue). Nun ist es so, dass hier nach und nach neues Bauland entsteht. Die erste größere Bebauung mit Ein- und Doppelhäusern ist nun abgeschlossen und uns gefallen die Häuser und Grundstücke sehr gut. Von einem Bekannten haben wir erfahren, dass derzeit zwei weitere Flächen zu Baugrundstücken gemacht werden. Der Verkauf die Vermarktung soll wohl 2015 beginnen. Meine Partnerin und ich überlegen nun, ob wir den Schritt wagen sollen und einen Hausbau in Angriff nehmen. Bauträger dieser Grundstücke ist ein großes Bauunternehmen. Gebaut werden auf den Grundstücken, wie schon oben erwähnt Ein- und Doppelhäuser.

Soweit so gut…

Gestern habe ich vor einem neu gebauten Einfamilienhaus eine Schautafel gesehen. In dieser hat ein Häuslebauer seine ganzen Baumängel dokumentiert (inkl. Bilder) und ziemlich böse über den Bauträger und zusätzlich entstandene Kosten geschimpft.

Uns stellt sich jetzt natürlich die Frage: Was kann da auf einen zukommen? Wir würden uns ja beim Bau ganz bewusst an einen großen Bauträger wenden, da wir gedacht haben, dass diese zuverlässiger agieren. Auch hätte ich erwartet, dass Schäden bzw. Mängel die auf fehlerhafte Planung zurück zu führen sind durch den Bauträger beseitigt werden und nicht auf den Häuslebauer abgewälzt werden. Das würde ja den Hausbau zu einem ziemlich unkalkulierbaren Vorhaben werden lassen.
Mich würden daher mal eure Erfahrungen mit Baumängeln (die es natürlich geben kann) und deren anschließender Behebung interessieren.
 
Baumängel, Hausbau Baumängel, Hausbau
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16 Antworten
Bauen komplett ohne Baumängel gibt es so gut wie gar nicht. Wo Menschen arbeiten kommt es zwangsweise zu kleineren oder größeren Fehlern. Ein bisschen kann man dem jedoch vorbeugen und man weiß wie kann man das Risiko auf ein minimales reduzieren.

Zuerst sollte man sich gut über das Bauunternehmen informieren, dann sollte man auf jeden Fall einen unabhängigen Baugutachter beauftragen den Bau regelmäßig zu kontrollieren und ggf. Mängel zu dokumentieren. Das Zum Beispiel ein Architekt sein, aber auch der TÜV oder DEKRA bieten einen solchen Service an. Diese regelmäßigen Kontrollen nehmen zwar mindestens 1% der Gesamtbaukosten ein, können sich jedoch schnell bezahlt machen.
Dann sollte man auf eine detaillierte Leistungsbeschreibung achten. Je unzureichender die Leistungsbeschreibung ist, desto schneller kommt es zu Streitigkeiten.
Eine andere Alternative, um Druck auszuüben wäre, einen Zahlungsplan zu vereinbaren. Mit erfolgreich abgeschlossener Bauetappe erfolgt die Zahlung.
Letzter Punkt der "Vorsorge" wäre eine Gewährleistungsbürgschaft in Anspruch zu nehmen. Oft hört man das Bauunternehmen Insolvenz beantragen. Mit einer Gewährleistung bleibst du nicht auf den Mängeln und Kosten sitzen.

Jetzt noch du den Kosten:
Du hast zu jeder Zeit die Möglichkeit Baumängel zu reklamieren und beheben zu lassen. Aber auch nach Bauabnahme tritt die Gewährleistungszeit in Kraft. Auch in dieser Zeit müssen Mängel vom Unternehmen kostenfrei beseitigt werden.

Deswegen ganz wichtig
Vor Ablauf der Gewährleistungszeit (halbes Jahr vorher) nochmal den Bau mit einem Fachmann begehen und alle Mängel dokumentieren und beheben lassen.

Der Vertrag sollte auch unbedingt nach BGB abgeschlossen werden (5 Jahre Gewährleistung) und nicht wie oft angeboten nach VOB/B (4 Jahre Gewährleistung). Das wäre unseriös.

Auch noch wichtig;
Die Abnahme hat eine Änderung der Rechtsverhältnisse zwischen Bauunternehmen und Ihnen als Bauherr zur Folge. So wird etwa durch diesen Akt die Beweislast umgekehrt: Wird nach der Abnahme ein Mangel sichtbar, musst du im Streitfall nachweisen, dass dieser auf die unsachgemäße Ausführung des Bauunternehmens zurückzuführen ist.


Also..
.. immer gut vorbeugen, kontrollieren und dokumentieren dann geht beim Bauen nichts schief und den kannst den größten Ärger vermeiden.

 

Hallo, Baumängel müssen ja nicht immer gravierend und übel sein. ein Bekannte hatte so gut wie keine Baumängel, bei uns waren schon welche vorhanden. Der Bauträger hat eine 5 jährig eGewährleistung, in der diese Mängel behoben werden müssen. Da er an diesen Mängeln kein Geld verdient, dauert es leider auch oft, bis die Handwerker anrücken. Das ist natürlich nervig.
Au´s meiner Sicht, und so würde ich es wieder machen, hilft es, wenn man sehr oft (am besten täglich) auf dem Bau ist und sich alles ansieht. Auch hilft es ungemein, sich im Vorfeld über Alternativen zu erkundigen (z.B. Kellerlichtschächte, Fenster, Türen) als die angebotenen.
Und nicht zuletzt unbedingt ein finanzielles Polster einplanen, was sicherlich auch nicht einfach ist. Denkt an die Auffahrt, Garten, Zäune und Mauern. Das kosten alles richtig viel Geld. Uns wurde gesagt, dass man dafür 10% der Bausumme einplanen soll. Das hat für uns aber nicht gereicht, wie sich herausstellte.
Falls die Mängel nicht behoben werden, bleibt nur der Anwalt. Aber leider übernehmen die Rechtsschutzversicherungen die Neubaufälle nicht, da sie das in den AGB ausschließen (unkalkulierbar hohes Risiko, wurde uns gesagt). Wenn es aber offensichtlich ist, dass ihr im Recht seit, so könnt ihr natürlich trotzdem einen anwalt einschalten. die Gebühren übernimmt dann der "Verlierer".
Auf jeden Fall: Gute Nerven haben, viel Gedult und sich nicht mit dem Partner streiten, sondern zusammen halten. Ein Bau kann eine Partnerschaftsbelastungsprobe sein.

 

Streitigkeiten gibst aber meistens in anderen Punkten, wo das Bauunternehmen wenig mit zu tun hat. Ein Bau ist immer eine Belastungsprobe für die Beziehung.
Meine Erfahrungen liegen aber eher da, dass darüber gestritten wird welche Haustür eingebaut werden soll, welche Treppe, Wandfarben, Küche, Urinal ja oder nein und mindestens noch 1000 andere Dinge die entschieden werden müssen.
Das sind die größten Streitthemen meiner Meinung nach und auch schwer zu umgehen.

 

Vielen Dank für eure Antworten. Das bei einem so großen Projekt wie dem Hausbau Fehler und Mängel auftreten können ist klar und verständlich. Wie Blaubär schon angemerkt hat "Wo Menschen arbeiten kommt es zu Fehlern". Meine Angst ist eher die, dass die Beseitigung auftretender Mängel an uns haften belieben würden und im schlimmsten Fall für eine hohe finanzielle Zusatzbelastung sorgen würden.

@Blaubär: Der Rat mit dem unabhängigen Baugutachter gefällt mir. Das habe ich mir mal notiert. Danke!

 

Dann hilft nur noch der Anwalt, wie pitalie sagt. Eigentlich dürfte sowas nicht an dir hängen bleiben.

 

Ein Freund von mir (Bauingenieur) sagt immer er würde nie Bauen sondern nur gebraucht kaufen. Hätte den Vorteil das man die Baumängel sieht und weniger Arbeit ist. Weiterhin kommen keine zusätzliche Kosten auf einen zu, wie bei einem Neubau!

 

Ich denke das ist am Ende eine Entscheidung die jeder selbst für sich treffen muss. Bau oder Kauf hat sicher beides riesige Vor- und Nachteile die sich am Ende aber aufwiegen.

Beim Hauslkauf findet man die das wirklich perfekte Haus und es müssen unter Umständen immer Abstriche gemacht werden. Die Gewährleistung fällt auch weg und unter Umständen kommen nochmal ein Drittel des Kaufpreises an Sanierungskosten auf einen zu, die selten einberechnet werden.

Vorteil ist natürlich, dass die ganze Planungsphase wegfällt. Was auch reizvoll ist ein Haus aus gewachsener Struktur zu Hause. Ideller Wert oder auch Baumbestand im Garten sind dabei schon vorhanden.
In vielen Wohngegenden ist es ja auch gar nicht mehr möglich zu bauen, sodass einem außer kaufen nichts anders übrig bleibt.

Deswegen alles eine Geschmacksfrage, nach der hier aber nicht gefragt wurde.

 

Funny08  
Baumängel sind immer eine fiese Sache - vor allem wenn der Bauherr dann darauf sitzen bleiben sollte, wirklich absichern kann man sich vermutlich nur mit den schon erwähnten Baugutachtern wärend der Bauphase und passenden Anwälten welche auch im Vorfeld schon die Verträge prüfen und auf Mängel und Risiken hinweisen. Darüber hinaus sollte man - wenn möglich - Zahlungen in mehreren Schüben vereinbaren und sich hier auch nicht durch Rabatte locken lassen - man zahlt evtl am Ende zwar mehr aber hat zumindest die Möglichkeit bei Mängeln noch zu reagieren.
Im Endeffekt ist es aber wie bei vielem - Vertrauen ist zwar gut - aber Kontrolle ist besser - daher sollte man sich über das meiste selbst schlau machen, sich von mehreren Beraten lassen, mehrere Angebote einholen und Vergleichen - und die Firmen durchleuchten so gut es geht. Das Netz bietet hier ja schon viele Möglichkeiten und man kann auch versuchen zusätzlich von den jeweiligen Firmen Kunden zu finden und zu befragen - dadurch kann man sich recht gut ein Bild davon machen, wie die Firmen arbeiten und auch wie sie mit den Kunden umgehen.

 

Du hast ja schon einige Antworten bekommen. Auch ich denke, dass es KEINEN Hausbau gibt bei dem nicht irgendwelche Mängel auftreten. Wichtig ist es wie damit umgegangen wird. Wie Blaubaer schon angemerkt hat, solltest du darauf achten, dass der Bauvertrag nach BGB geschlossen wird (Gewährleistungsfrist sind dort 5 Jahre). Wichtig zu wissen wäre vielleicht noch, dass diese 5 Jahre mit Abnahme der Bauleistung beginnen.

Neben der Beauftragung eines unabhängigen Fachmanns (Gutachter, Architekt etc.- hier ein paar Info´s dazu: http://www.vpb.de/baubegleitende-qua...kontrolle.html) solltest du auch auf eine detaillierte Leistungsbeschreibung achten. Diese sorgt im Falle von "Streitigkeiten" für eine gute Grundlage.

Darüber hinaus gibt es ja auch noch die Möglichkeit einen Zahlungsplan zu vereinbaren, bei dem die Zahlungen nach einen gewissen Baufortschritt freigegeben werden. Ich weiß von Bekannten, dass diese mit einem solchen Zahlungsplan gebaut haben und sehr froh darüber warten. Nach jeder Etappe wurde die Baustelle mit dem Bauunternehmen und einem Gutachter besichtigt, Mängel wurden festgehalten... und erst nach deren Beseitigung die Zahlung "freigegeben".

Wichtig ist es in jedem Fall Mängel detailliert festzuhalten und zu dokumentieren und auch bei einer möglichen Reklamation "richtig vorzugehen" - Eine ganz nette "Anleitung" dazu findest du auf: http://www.aktuelle-bauzinsen.info/i...aumaengel.html

 

Beauftrag den TÜV mit der Bauaufsicht. Somit delegierst du die Problematik. Erst nach OK vom TÜV werden die Rechnungen gezahlt. Im Vertrag vereinbaren.

 

Wir haben vor 6 Jahren angefangen zu bauen, sind vor 4 1/2 Jahren eingezogen und es sind noch immer nicht alle Mängel beseitigt. Trotz Gerichtsverfahren + mehrerer Gutachten ; wir werden wohl noch Jahre damit leben müssen. Kostet nicht nur eine Menge Geld, sondern auch Nerven.
Wenn ich noch einmal bauen würde, dann im Vorfeld nur mit einem Rechtsanwalt wegen der Vertragsgestaltung und baubegleitendem Qualitätsmanagement ( Baugutachter) . Letzteres kostet ca. 1-3 % der Bausumme, ist es aber bei den Ausgaben und dem Ärger der anschließend auf einen zukommen kann, allemal wert.
Ich wünsch dir viel Erfolg, falls du dich für den Bau entscheidest.

 

Ich würde dir empfehlen einen guten Anwalt/Baugrundgutachter zu besorgen

Freunde von mir haben ein Schwörer-Haus gebaut und waren insgesamt sehr zufrieden damit. (Kleine Ärgernisse gibt es beim Bauen immer, egal ob massiv oder Fertighaus.)

Als wir gebaut haben, haben wir uns deshalb auch dort ein Angebot machen lassen. Da wir aber keines der Häuser genau so übernehmen wollten (wie unsere Freunde das getan hatten), haben wir uns dagegen entschieden. Jede kleine Änderung kostet nämlich ziemlich viel Geld, außerdem lernt man bei Schwörer den zuständigen Architekten erst nach Vertragsabschluss kennen. Und da kann man eben Glück oder Pech haben.

 

Geändert von Funny08 (10.10.2014 um 10:30 Uhr) , Grund: Hyperlink entfernt
Ich kenne niemanden der Haus gebaut hat ohne Baumängel. Meistens waren es allerdings keine gravierenden Mängel sondern einfach kleine Sachen, die nicht sein müssten.
Ich weiß auch nicht ob ich so eine Firma beauftragen möchte, wenn man im Voraus quasi schon einiges schlechtes hört. Da kann ich das mulmige Gefühl verstehen... Habt ihr euch schon entschieden oder seit ihr noch am Abwägen?

 

Um einen Gutachter kommt man wohl nicht rum. Vor einigen Tagen habe ich bei Stiftung Warentest einen Artikel über Wohnungskauf gelesen. Ist zumindest ein ähnliches Thema. War ganz interesant, vielleicht auch was für dich.

Den Artikel kann da leider nicht jeder lesen, aber in dem Artikel hier ist eine gute Zusammenfassung.

 

Geändert von Cosmo (09.10.2014 um 10:21 Uhr)
Wo gehobelt wird, fallen Späne, und am Ende wird es immer Mängel geben. Gib einfach dein Bestes, den zuständigen Handwerkern und Planern so gut es geht auf die Finger zu schauen...

 

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